Mucugê Ville

Uma forma de viver a Chapada, em família.

Apresentação para investidores · outubro 2026
Mucugê · Chapada Diamantina

Mucugê Ville.

A 900 metros do centro.

Quatro hectares.
Onze lotes.

Entre a cidade histórica e a reserva natural.

Um clube à beira do rio.

Piscinas, spa, lago, fogueira e trilha.

Casas que pertencem à paisagem.

Pedra, madeira, vidro e horizonte.

Captação da fase 1:
R$ 3 milhões.

Duas cotas. Quinze por cento do resultado líquido cada.

role para descobrir ↓
0do centro histórico
0zona urbana específica
01.400 a 2.740 m²
0VGV no cenário base
0captação em 2 cotas
0do resultado líquido por cota

Por que Mucugê, por que agora.

Mucugê é a porta sul do Parque Nacional da Chapada Diamantina, cidade histórica tombada, sede da vinícola de altitude mais premiada do Brasil e de um calendário que atrai o ano inteiro: São João, Festival Vou Mucugê, Ultra Trail. Em 2026 a Lei municipal 675 criou as Zonas Urbanas Específicas, e o Sítio Capão do Andrade está em processo de confirmação como ZUE, o que viabiliza o condomínio de lotes.

Localização e situação do imóvel.

Perímetro do Sítio

Perímetro do Sítio Capão do Andrade sobre satélite; cidade de Mucugê ao sul.

O imóvel

  • Matrícula 2.741 do Registro de Imóveis de Mucugê, 284,5 ha georreferenciados (SIGEF), RPPN de 70,2 ha ao norte e rio na divisa leste.
  • A gleba do projeto (4,0 ha) fica na porção sul, junto à estrada de acesso, a 900 m do centro.
  • O imóvel está em processo de divisão entre as coproprietárias, com georreferenciamento e demarcação já executados; a regularização em cartório, com a individualização da matrícula da gleba, é a primeira etapa do projeto e é financiada pela fase 1.
  • Aeródromo a 25 km · UVVA a 26 km · Lençóis a 110 km · Salvador a 430 km.

O conceito: um lugar para a família viver a Chapada.

Baixa densidade, vistas protegidas, clube completo e trilha do rio. Diretrizes de ocupação que preservam pedra, vegetação nativa e horizonte.

Perspectiva ilustrativa.

Lazer & wellness.

  • Clube com coworking, salão de eventos e espaço gourmet
  • Piscina natural com deck e aquecimento solar
  • Spa com sauna e massagem; fitness com vista para a serra
  • Casa da leitura, espaço zen e horta comunitária
  • Espaço do fogo, mirante da serra e trilha do rio
  • Playground e pet place entre as árvores; portaria 24 h com reconhecimento facial

Wellness e ESG: cuidar de quem mora e do lugar.

Qualidade de vida

Trilha do rio, lago, spa, fitness ao ar livre e calendário de bem-estar: yoga, meditação e caminhadas guiadas na RPPN. Meta de certificação AQUA-HQE Bairros e Loteamentos para o condomínio e EDGE para o clube.

Energia limpa

Usina solar compartilhada (Lei 14.300/2022) com rateio por lote e baterias para portaria, clube e bombas; aquecimento solar das piscinas; cabos de energia e fibra enterrados; carregadores para veículos elétricos.

Água e resíduos

Captação de chuva, reúso de água cinza na irrigação, tratamento de esgoto em wetland construído (jardim filtrante visitável, como em Serenbe), drenagem com infiltração, compostagem e coleta seletiva com cooperativa local.

Cultura de preservação

Metade do condomínio em áreas verdes e APP, 40% de vegetação nativa mantida por lote, viveiro de espécies do cerrado, corredor ecológico até a RPPN, aceiros e brigada treinada; céu escuro certificável (iluminação dark-sky) para astroturismo.

Inovação: gestão inteligente e IA.

  • Portaria com reconhecimento facial e leitura de placas; visitantes por QR code temporário
  • Câmeras com análise de imagem por IA: perímetro, movimentação atípica e foco de fogo na vegetação, com alerta automático à brigada
  • Iluminação das vias por sensores de presença e luminosidade: menos consumo e céu escuro preservado
  • Gestão do condomínio com IA: app do morador, reservas, manutenção preditiva, consumo por lote e assembleias digitais
  • Monitoramento de biodiversidade com câmeras-armadilha e IA (Wildlife Insights), com relatório anual aos moradores e à RPPN
  • Fibra óptica em todos os lotes e dashboard ESG anual

Impacto social: Mucugê cresce junto.

Adote uma Árvore

Cada lote vendido planta e apadrinha 100 mudas nativas na RPPN Adília Paraguassu Batista e na faixa ciliar, georreferenciadas por QR code, com viveiro próprio mantido junto a escolas de Mucugê. Compensação de carbono da obra pelo selo Carbon Free (Iniciativa Verde).

Fundo Mucugê Ville: 2% do resultado líquido

Educação ambiental para crianças e adolescentes de Mucugê na RPPN, em parceria a formalizar com o Projeto Sempre Viva; bolsas de formação de jovens condutores de turismo (cursos UEFS/ICMBio) com preferência de contratação pelo clube; apoio ao calendário cultural e esportivo da cidade; prioridade a mão de obra e fornecedores locais.

Casas que pertencem à paisagem.

Imagens ilustrativas. Lotes de 1.400 a 2.740 m², ocupação máxima de 30%, até dois pavimentos, materiais naturais.

Masterplan conceitual.

Implantação

Via central, duas transversais, 11 lotes de 1.400 a 2.740 m² (3 premium junto ao clube e ao rio), núcleo de lazer, área verde preservada e faixa do rio. Perspectiva ilustrativa; projeto sujeito a topografia e licenciamento.

Espaços do condomínio

Espaços do condomínio

  • Portaria e acesso, avenida central e vias transversais em piso permeável
  • Coworking e salão de eventos, casa da leitura e espaço zen
  • Piscina natural com deck, espaço do fogo (lareira ao ar livre) e mirante da serra
  • Spa com sauna, fitness ao ar livre e horta comunitária
  • Área verde preservada ao norte e faixa do rio com trilha a leste

Como se chega ao VGV: lote a lote.

Lote · áreaa R$ 1.250/m² (faixa R$ 1.000–1.500)
01
2.070 m²
R$ 2.59 miR$ 2.07 – 3.10 mi
02
2.020 m²
R$ 2.52 miR$ 2.02 – 3.03 mi
03
1.660 m²
R$ 2.08 miR$ 1.66 – 2.49 mi
04
1.610 m²
R$ 2.01 miR$ 1.61 – 2.42 mi
05
1.800 m²
R$ 2.25 miR$ 1.80 – 2.70 mi
06
1.760 m²
R$ 2.20 miR$ 1.76 – 2.64 mi
07
1.440 m²
R$ 1.80 miR$ 1.44 – 2.16 mi
08
1.400 m²
R$ 1.75 miR$ 1.40 – 2.10 mi
09
2.360 m²premium
R$ 2.95 miR$ 2.36 – 3.54 mi
10
2.360 m²premium
R$ 2.95 miR$ 2.36 – 3.54 mi
11
2.740 m²premium
R$ 3.42 miR$ 2.74 – 4.11 mi
VGV
21,220 m²
R$ 26.5 miR$ 21.2 – 31.8 mi

Referência de preço

Lotes urbanizados em Mucugê e entorno são anunciados hoje entre R$ 1.000 e R$ 1.500 por m² (referência a validar na sala de dados). Cenário base: R$ 1.250/m². Cada lote é um produto de R$ 1,4 a 4,1 milhões; somado à casa, um investimento de R$ 3 a 6 milhões, a faixa em que o alto padrão da Chapada efetivamente opera.

Resultado por cenário.

Conservador R$ 1.000/m²

VGVR$ 21,2 mi
CustosR$ 9,0 mi
Resultado líquidoR$ 12,2 mi
Margem58%

Base R$ 1.250/m²

VGVR$ 26,5 mi
CustosR$ 9,7 mi
Resultado líquidoR$ 16,9 mi
Margem64%

Otimista R$ 1.500/m²

VGVR$ 31,8 mi
CustosR$ 10,3 mi
Resultado líquidoR$ 21,5 mi
Margem68%

Custos (base): quitação da área R$ 1,0 mi · regularização, projetos e licenças R$ 0,6 mi · infraestrutura das fases 1 e 2 (vias, clube, piscinas, spa, quadra, lago) R$ 4,7 mi · comercialização 6% do VGV · tributos da SPE ≈ 6,7%. Estimativas preliminares.

Por que o lucro é alto: a terra já é da família, o projeto é de baixa densidade e o clube é pago pelas vendas. O capital do investidor paga a largada: regularização, portal, via principal, energia e água. A partir do terceiro lote vendido, o empreendimento se paga sozinho.

A cota de investimento.

R$ 1,5 milhão= 15% do resultado líquido do empreendimento
  • 2 cotas nesta fase: R$ 3,0 milhões para quitar a área, individualizar a matrícula e implantar a infraestrutura inicial
  • Aporte em 3 parcelas de R$ 500 mil, conforme o cronograma da fase 1
  • Lastro: cada cota corresponde a 1 hectare dos 4 hectares, vinculado ao investidor no acordo de sócios da SPE
  • Recebimento em dinheiro, nas distribuições, ou em lotes pelo valor de tabela, à escolha do investidor
  • A participação é sobre o resultado dos 4 hectares inteiros

Por que é uma oportunidade

O m² urbanizado em Mucugê vale hoje entre R$ 1.000 e R$ 1.500. A cota equivale a entrar no projeto a R$ 150 por m² de área bruta, a 900 metros do centro, com georreferenciamento feito, ZUE em confirmação e masterplan definido. Não há outro condomínio de lotes dentro da malha urbana de Mucugê.

Conservador

Resultado do projetoR$ 12,2 mi
15% por cotaR$ 1,8 mi
Equivale a≈ 1 lote de 1.800 m²
Múltiplo1,2x

Base

Resultado do projetoR$ 16,9 mi
15% por cotaR$ 2,5 mi
Equivale a≈ 1 lote premium de 2.000 m²
Múltiplo1,7x

Otimista

Resultado do projetoR$ 21,5 mi
15% por cotaR$ 3,2 mi
Equivale a≈ 1 lote premium de 2.100 m²
Múltiplo2,1x

Múltiplo = valor recebido pela cota ÷ R$ 1,5 mi, em cerca de 36 meses.

Garantias

  • 1 hectare vinculado à cota no acordo de sócios da SPE
  • Conta vinculada, prestação de contas trimestral e auditoria
  • Vedação de alienação de lotes fora da SPE; cláusula de saída
  • Opção de receber em lote, com matrícula própria

Estrutura e cronograma.

  • SPE constituída para implantar e comercializar o Mucugê Ville; investidores como quotistas de classe preferencial
  • Condomínio de lotes (CC, art. 1.358-A; Lei 13.465/2017) registrado na matrícula, com convenção e regras de ocupação
  • ZUE (Lei 675/2026) e PDDU (Lei 667/2026); licenciamento ambiental e municipal
  • Gestão: Araújo Santana Advocacia (jurídico e regularização) e sócio operador (obras e vendas)
1

0–6 meses

Captação, SPE, topografia, projetos, regularização e licenças prévias

2

6–12 meses

Infraestrutura fase 1, registro do condomínio, lançamento comercial

3

12–24 meses

Vendas, infraestrutura fase 2, clube e paisagismo

4

24–36 meses

Entrega, distribuição de resultados e encerramento da SPE

Riscos e mitigação.

Regularização

A gleba integra imóvel em condomínio; a matrícula própria depende da divisão em curso. O capital da fase 1 financia a regularização; a SPE só registra o condomínio com matrícula própria.

Licenciamento

ZUE em confirmação; licenças a obter. Projeto de baixo impacto, cooperação com a Secretaria de Meio Ambiente, RPPN como ativo.

Velocidade de vendas

Mercado de nicho. Baixa densidade, preço competitivo com destinos da Chapada e infraestrutura em fases.

Custo de obra

Orçamento preliminar; fase 2 só com receita de vendas e contratação por etapas.

Quero conversar sobre a cota